02/07/1965 YÜRÜRLÜK TARİHLİ 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU VE GEREKÇESİ HAKKINDA

02/07/1965 yürürlük tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 55 senedir yürürlüktedir. Bu 55 senelik zaman dilimi içerisinde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinde farklı zamanlarda farklı saiklerle değişiklikler yapılmış ve bu değişiklikler kanun metnine tarihi de gösterilmek suretiyle işlenmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yürürlüğe girdiği 1960 öncesi ve sonrası dönem aynı zamanda Türkiye sathında köyden kente göçün yoğun olarak yaşandığı, şehirleşmenin ve şehir nüfusunun arttığı ve buna bağlı olarak mesken, işyeri ihtiyacının da arttığı bir dönemdir. Kat Mülkiyeti Kanunu tasarısına ilişkin 04/05/1965 tarihli Cumhuriyet Senatosu Anayasa ve Adalet Komisyonu raporunda ise tasarının millet meclisine getiriliş sebebi kısaca şu şekilde ifade edilmektedir.

Tasarı gerekçesinde ifade edildiği üzere, şehirlerde nüfus artışı sebebiyle meydana gelen mesken problemi ve bu problemin halli için şahısların mâli imkanlarını bir araya getirerek inşa ettikleri çok katlı ve daireli yapıların, katlarının ve dairelerinin paydaşlarla olan hukuki bağının tesisi için getirilmiştir.

Bu cümleden anladığımız kadarıyla Kat Mülkiyeti Kanunu, köyden kente göç ve artan şehir nüfusu sebebiyle çok katlı binalarda yaşamaya başlayan vatandaşların aralarındaki hukuki bağın tespiti ve tesisi için hazırlanmıştır. O halde Kat Mülkiyeti Kanunu şehirleşmenin bir nedeni değil, öyle veya böyle şehirleşmenin doğal bir sonucudur.
Adalet Bakanlığı’nca hazırlanan ve TBMM’ye arzı Bakanlar Kurulu’nca 18/07/1963 tarihinde kararlaştırılan Kat Mülkiyeti Kanunu tasarısı gerekçesinde ise durum şöyle ifade edilmektedir:

Yurdumuzda, özellikle son on, on iki yıldan beri büyük şehirlerin gelişmesi ve bunlarda nüfusun artması üç önemli sonuç doğurmuştur: Birincisi :Şehirlerin merkezî bölgelerinde, gerek iş yeri gerek mesken olarak kullanılacak yapı yapılmasına elverişli arsa fiyatları alabildiğine artmış buna karşılık belediye ve imar tahditleri dolayısıyla ve şehirlerin güzelliği bakımından, her arsaya istenildiği yükseklikte bina yaptırılması mümkün olmadığından, bir tek kişinin pahalı arsa tedarik ederek bunun üzerine apartman yaptırması, malî bakımdan çok güç hattâ imkânsız hale gelmiştir*

İkincisi: Yukarıda belirtilen imkânsızlık karşısında, mesken ve iş yeri ihtiyaçlarını sağlamak için, birden ziyade kişinin elbirliğiyle hareket etmesi ve malî imkânlarını birleştirerek çok daireli yapılar yaptırması bir zaruret halini almış ve böylece ortak mülkiyete konu olan gayrimenkuller çoğalmıştır. Bunun sonunda da bir yapının kat veya dairelerinin, paydaşlara bağımsız olarak tevzi ve tahsisi için hukukî çarelere başvurulmuş ve böylece halk arasında (kat veya daire mülkiyeti) denilen fakat gerçekte Medeni Kanunumuzun müşterek mülkiyet hükümleriyle şuyuun idamesi mükellefiyeti(ortaklık durumunu sürdürme yükümlülüğü; ortak maliklerin aralarında yaptıkları sözleşme uyarınca, paydaşlığın giderilmesi (izale i şüyu) davası açamamaları yükümü altına girmeleri) ve irtifak hakları hükümlerinden faydalanılması ve tâbiri caizse bunlar karma bir hale getirilip, İsviçre’de uygulanan çare ve imkânlara bizde de başvurularak ortak malikler arasında ortaklığı devam ettirme (şüyuu idame) mükellefiyeti konulması ve irtifak hakkı kurulması yoluyla, kat ve daire tahsislerine dair birçok sözleşmeler yapılmış ve bunlar tapu kütüğüne de tescil olunmuştur.

Üçüncüsü: Şehir nüfuslarının, çoğalması ve ‘köylerden şehirlere hızlı bir şekilde devam eden göçler sonunda, büyük şehir (kenarlarında, belediye sınırlan dışında, hattâ bâzan içinde, tamamen kontrolsüz ve sistemsiz bir şekilde ‘gecekondu siteleri kurulmuştur. Tek başına bir mesken edinemiyen ve şehirlerdeki arsaların yüksek fiyatları karşısında elbirliğiyle büyük yapılar meydana getirip ‘başını sokacak bir daireye malik olma imkânlarından da mahrum bulunan bu fakir halk, şehirlerin dışında Hazineye veya özel kişilere ait boş topraklarda ve tepelerde bir iki odalı kulübeler yaparak içine girmiş ve böylece meydana gelen gecekondu mahalleleri, (gerek şehircilik ve belediyecilik, gerek fizik sağlık, (gerekse sosyal emniyet, sükûn ve selâmet bakımlarından gittikçe artan mahzurlar, hattâ tehlikeler doğurmaya başlamıştır. Anahatları ile belirtilen yukarıki sonuçlardan, özellikle ilk ikisi, 20 nci yüzyılın başından beri Avrupa’da da görüldüğünden, vatandaşları ucuz meskene kavuşturmak için çeşitli çarelere başvurulmuş ve birçok memleketlerde, elbirliğiyle ve ‘gayet küçük sermayelerle mesken yapımına ve uzun vadeli ödemelere imkân veren kanunlar kabul edilmiştir. Yukarki zaruretlere, memleketimiz bakımından, bir de gecekondu meselesi eklenince, yurdumuzda, Özellikle büyük şehirlerde, halkı ucuz mesken sahibi kılabilecek hukukî imkânları sağlıyan kanunların bir an önce hazırlanması artık kesin bir zaruret halinde kendini göstermiş bulunmaktadır. Bu zaruret, son on yıldan beri göz önüne alınarak bu alanda hazırlıklara başlanmış, Adalet Bakanlığınca, kat mülkiyetine dair çıkan bütün yazılar derlendiği gibi, yabancı memleketlerdeki kanunlardan kat mülkiyetiyle ilgili Fransız, Alman, İtalyan kanunları ve eski Bulgar Kat Mülkiyeti Kanunu Türkçeye çevrilmiş ve böylece yurdumuzdaki kat satışları durumunun gösterdiği gelişme de takib edilerek, kanunlaştırma hazırlıklarına hız verilmiştir. Mesken ihtiyacından doğan kat mülkiyeti zarureti, bir taraftan Hükümeti kanunlaştırma hazırlıkları yapılmasına sevk ederken diğer yandan Türk hukukçularını da düşünmeye ve bu konuda eser ve makaleler yazmaya sevk etmiş ve böylece Türk hukuk doktrininde bu konuda oldukça önemli sayılabilecek miktarda değerli kitap ve etütler meydana konmuştur.

Kat ve daire mülkiyeti ihtiyacı bir taraftan bir kısım balkı elbirliğiyle bina yapımına, bir kısmım gecekondu yapmağa zorlarken, diğer taraftan gerek Hükümetin kanunlaştırma hazırlıkları ve gerek memleket hukukçularının uğraşmaları sonucunda bu alanda esaslı bir hukukî temel kurulmasına başlandığı sırada mesele yasama alanına da intikal ederek, Türkiye Büyük Millet Meclisinin evvelki devresinde Yozgat Milletvekili İhsan Aktürel’i ve geçen devresinde de yine Yozgat Milletvekili Ömer Lûtfi Erzurumluoğlu’nu, kat mülkiyeti hakkında kanun teklifleri hazırlayıp Yüksek Meclise yermeye ve bu önemli memleket ihtiyacını karşılamak için bu suretle harekete geçmeye sevk etmiştir. Gazetelerimizde son yıllarda devamlı surette görülen (kat atışı), (daire satışı), (hanlarda oda satışı), şeklindeki ilânlar, halk arasındaki tatbikatta kat mülkiyetinin fiilî temellerinin çoktan beri hazırlanmış olduğunu açıkça gösterdiği -gibi, yukarıda zikredilen eserler ve kanun teklifleri de meselenin ilim ve yasama yönlerinden temellerini hazırlamış bulunmaktadır. Bütün bu âmiller göz önüne alınarak, bir taraftan Avrupa memleketlerinde olduğu gibi ilmî ve sistematik, diğer taraftan da, yurdumuzun özellikleri göz önünde tutularak realist bir kanun tasarısı hazırlama zarureti duyulmuş, böylece (Kat [Mülkiyeti Kamımı Lâyihası) adı altında bir tasarı hazırlanarak 1959 yılında Türkiye Büyük Millet Meclisine arz olunmuştur.

Tasarı, Meclisin Adalet Komisyonunda uzun boylu incelenerek kabul edilmiş, fakat Meclis Genel Kuruluna arz edilmeden önce, 27 Mayıs’da Meclisin feshedilmesi üzerine Millî Birlik Komitesine, oradan da Kurucu Meclise intikâl etmiştir. Fakat bu meclislerde de görüşülmesi ve kanunlaşması mümkün olmadığından, yine tasan halinde kalmıştır. 1959 yılından beri geçen zaman içerisinde ve “Türk Tasarısının hazırlanmış olduğu 1959 yılında İsviçre’de de, Medenî Kanunun bâzı hükümlerinin değiştirilmesi -ve Medenî Kanuna ilhak edilmesi- suretiyle kat mülkiyetine ait bir kanun tasarısı hazırlanmış ve yayınlanmıştır. Henüz kanunlaşmamış olan bu tasarı, Türk Tasarısında olduğu gibi, kat mülkiyetini müstakil bir mülkiyet olarak değil, ortak (müşterek) maliklerden her birine tahsis olunan ortak pay (şayi hisse) şeklinde düzenlenmiş ve bu ortak paya tapu kütüğünde ayrı bir sahife açılmasını kabul etmiş bulunmaktadır.”

Mahkeme kararlarında muhalefet şerhleri önemlidir. Avukatlık mesleğimin gereği olarak ayrıntılarda boğulmanın değil ayrıntılara inmenin fevkalade önemli olduğu bilincine sahibim. Bu meyanda benim için kabul edilebilir olsun yahut olmasın mahkeme kararlarını ve bu kararlara diğer mahkeme üyelerince düşürülmüş şerhleri okumaya evvelden meyyalim. Hem bu sebepten hem de tasarının muhakeme aşamasındaki düşünce ve lisan zenginliğini görmek açısından tasarıya ilişkin ilmi tenkitleri ve bu tenkitler üzerinden varılan neticeleri iktibas etmekte de fayda görüyorum:

“…Yine bu tarihlerde, Türkiye’de yayınlanımış ve Büyük Millet Meclisine sevkedilmiş bulunan Türk Tasarısını, İsviçre’deki hukukî düzenleme açısından inceleyen ilmî tenkid yazıları da çıkmıştır.Bu tenkidler şöylece özetlenebilir

Tasarının prensibi bakımından, kat mülkiyeti yerine, müşterek mülkiyet payına bağlı olarak, bir kattan daimî faydalanma esasının kabulü, Medeni Kanunun sistemine daha uygun olacaktır. Zaruret olmadıkça Medeni Kanunun, binayı arsaya, tâbi kılan mütemmim cüz prensipine bir istisna getirmemekte fayda vardır. Kaldı ki «binanın ana duvarlarının müşterek mülkiyete tâbi olduğu kabul edildiğine göre, kat diye müstakil mülkiyet mevzuu olabilecek bir mal kalmaz. Gerçekten, ana duvarlar müşterek mülkiyete tâbi olunca, kat adı altında müstakil mülkiyet, mevzuu olarak kalan şey, o katın işgal ettiği hava boşluğundan başka bir şey değildir. Hava tabakası üzerinde ise hakikî mânası ile bir mülkiyet bahis konusu olamıyacağma göre, mülkiyet mevzuu olarak kattan bahsedilmesi doğru olmaz. Haddizatında gayrimenkul deki bir şayi hissenin hattâ sağladığı müstakil ve münhasır istifade salâhiyeti, psikolojik tesiri bakımından, İsviçre tasarısında olduğu gibi, kat mülkiyeti diye isimlendirilebilir; fakat müstakil bir mal olarak mevcudiyeti olmıyan katlara tapu kütüğünde sayfa açılması doğru olmaz. Nitekim isviçre tasarısını hazırlayanlar bu hususu ehemmiyetle göz önünde tutmuşlardır». «Hülasa kat mülkiyetinin esası ve tapuya tescili bakımından isviçre tasarısı hem mantıkî hem de bugün mevcut esaslara kolayca intibak edecek hükümlei hâvidir. Bizim tasarı ise bu hususta’ hem nazari hem de tatbikî bakımdan mahzurlar arz etmektedir. Aynen isviçre tasarısındaki hal tarzının benimsenmesi, bu mahzurları önliyecektir» (4).

Tapuya tescil bakımından arsa payı esas tutulmalı ve kat mülkiyeti veya bir kattan istifade hakkı ona bağlı olarak tescil edilmelidir. Bunun pratik faydası, bilhassa binanın kısmen veya tamamen yıkılması halinde görülür : Tescil kat mülkiyeti esas tutularak yapıldığı takdirde, katın veya binanın tamamının yıkılması halinde tescile mevzu teşkil eden şey ortadan kalktığından tapu kaydı mevcut durumu aksettirmeyecektir.

3- Tapu kütüğünde bir kata sayfa açılabilmesi için her şeyden evvel bunun hiç değilse mevcudiyetinin kontrol edilmesi gerekir. Kat mülkiyeti tasarısında kontrol vazifesi belediyelere verilmiştir. Belediyelerin kontrolda gösterecekleri bir ihmal yüzünden hakikatte mevcud olmıyan veya sonradan ortadan kalkan bir kata kütükte sayfa açılmasından ise Devlet mesul olacaktır. (M/K. m. 917).

Kat. mülkiyeti tasarısında, bir gayrimenkulde şüyuun izalesi dâvalarında, mirasçılardan veya müşterek maliklerden birinin talebi üzerine hâkimin kat mülkiyeti tesisine karar vererek kat veya daireleri müşterek maliklerden her birine tahsis -etmesi suretiyle taksimi yapması mecburiyeti konulmuştur. Bu hüküm izalei şüyu müessesesinin, gayesine aykırıdır.

Tasarıda kat maliklerinden birinin kendi katını satması halinde diğer kat maliklerine şüf’a hakkı tanınmamıştır.’ Halbuki bu cihet İsviçre tasarısında önemle göz önüne alınmıştır. Binaenaleyh isviçre tasarısında olduğu gibi şüf’a hakkım tanımalıdır. Kat malikleri isterlerse, kanun hükümlerine göre şüf’a hakkından feragat ederler.

Tasarıdaki (tarifler) kenar başlığını taşıyan maddeye lüzum yoktur. Bu tariflerle gösterilmek istenen hususlar esasen diğer maddelerden anlaşılmaktadır.

Kat malikleri arasında-bir “karara varılamıyan hallerde daima hâkime müracaat imkânı tanınmalıdır. Nitekim isviçre tasarısında durum böyledir.

Her katta bağımsız bölümleri ayıran duvarların ne sebeple bütün kat maliklerinin müşterek mülkü sayıldığını anlamak kabil değildir. Ana duvarlar meyannda yer almadığı takdirde, iki dairevi birbirinden ayıran duvarı (M. K. m. 647 ye) kıyasen o iki dairenin maliklerimin müşterek mülkü saymak doğru olursa da, bu duvarla, hiç alâkası bulunmıyan ve bundan istifadesi olmıyan diğer kat maliklerine de hak tanımak ve kendilerini bu duvarın bakim, korunma ve tamir masrafı ile mükellef tutmak için sebep yoktur. Hükümet tarafından evvelce Yasama Meclisine sevk edilmiş olan (Kat Mülkiyeti kanunu lâyihası), söz konusu tenkitler de göz önünde tutularak esaslı surette incelenmiş ve bunlar üzerinde, yukardaki numara sıralanma göre şu neticelere varılmıştır:

Türk Kat Mülkiyeti kanunu tasarısı, İsviçre tasarısında olduğu gibi, Medeni Kanunun müşterek mülkiyete ait maddelerinin tâdili suretiyle katlar ve başlı başına kullanılmaya elverişli diğer bağımsız bölümler üzerinde, müşterek mülkiyete bağlı daimî bir faydalanma, yani bir irtifak tesisi esasını değil, Medenî Kanuna hiç dokunmaksızm, tamamen ayrı bir kanunla katlar üzerinde müstakil mülkiyet esasını kabul etmiştir. . İsviçre tasarısına nazaran prensipte görülen bu ayrılığın, memleketimiz bakımından, sayılamıyacak kadar büyük faydaları vardır. Katlarda (bağımsız mülkiyet) esası kabul edilmekle ezcümle; a) Kat malikleri psikolojik bakımdan tatmin edilmiştir. Zira her kat maliki kendi katının, tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya tescil edilmiş tapu kaydını aksettiren müstakil tapu senedini alacak ve böylece müstakil mülkiyet esasına göre sahip bulunduğu katın tek başına maliki olduğunu görecektir. ‘Bu psikolojik inanç, elbirliğiyle inşaatı teşvik, halkın müstakil mesken ihtiyacını tatmin ve kat malikine bir emniyet duygusu temin edecektir. b) Ana gayrimenkulde bağımsız mülkiyete konu olan haklar ve bölümler üzerinde kat maliklerine müstakil mülkiyet esasının tanınması, her kat malikini, Medeni Kanunun bütün mâliklere tanıdığı (mülkiyete has istihkak ve müdahalenin men’i) dâvalariyle müstakillen teçhiz ederek ona, tek başına müracaat edeceği hukukî bir teminat da sağlayacaktır. e) Her kat maliki, müstakil mülkiyete konu olan katını veya bağımsız bölümünü, diğer haklarla takyit, meselâ müstakillen rehnederek, katından iktisaden dilediği gibi faydalanabilecektir. d) Türk tasarısında kabul edilen sistem, isviçre tasarısında olduğu gibi, Medeni Kanunun müşterek mülkiyet hükümlerini tadil ve kat mülkiyetini Medeni Kanuna ilhak etmediği için, daha sade, uygulanması daha kolay bir sistemdir. İstanbul Hukuk Fakültesi Mecmuasının 1960 tarihli XXV nci cildinin 134 – 146 ncı sayfalarında tam Türkçe tercümesi bulunan İsviçre tasarısındaki hal tarzı ise, Türkiye’de uygulanmasına imkan olmıyan ve Medeni Kanunun bünyesi içine, yabancı bir cisim gibi ilhak edilmiş bir sistem niteliğini göstermektedir. Bu sistem Türkiye’de kabul olunursa, kat mülkiyeti meselesi, zamanla içinden çıkılmaz, çapraşık bir mahiyet alır ve ikide birde Medeni Kanun gibi bir ana kanunun değiştirilmesi zaruretini doğurur. Bundan kaçınmak için kat mülkiyetini, Medeni Kanundan ayrı olarak özel bir kanunla düzenlenmek gerekmektedir. e) Türk tasarısına göre kat mülkiyeti gerçekte, Medeni Kanunun (G-ayrimenkul mülkiyeti) başlığını taşıyan 19 ncu babı içinde 652 nci maddede düzenlenmiş olan üst hakkı (nâmı diğerle inşaat hakkı) gibi, bir nevi (hak mülkiyeti) dir. Nitekim 652 nci maddenin birinci fıkrası bunun «tapu siciline irtifak hakkı diye tescil edilmek üzere başka bir malikin mülkü olabileceği» .kaidesini koyduğu gibi, aynı -kanunun 632 nci maddesinin (2) numaralı bendi, «Tapu siciline müstakil ve dâimıi olmak üzere ayrıca ‘kaydedilen haklar» in gayrimenkul mülkiyetine koıyı olabileceğini; ‘7$1 nci maddesinin son cümlesi ve 911 nci maddenin (2) numaralı bendi de müstâıkil ve dai^i hak mahiyetinde kurulan üst haklannm tapu sicilinde ayrı bir sayfaya «tescil eç^eceğini kabul etmiştir. Bu suretle Medeni Kanun, «Binaların, kâin bulunduğu arızın mütemmim cüzü olduğu» hususunda 644 ncü maddenin 2 nci fıkrasiyle konulmuş olan ana kaideye bir istisna, getirmiş, yadııız Ö52 nci maddenin son fıkrası bu istisnayı münhasıran tek katlı binalar için “kabul edere’k, bir yapının birden ziyade katlarının üst hakkına mevzu olâmıyaeağı esasını koymuştur, ^ğer buttu koymasaydı, bir binanın yalnız ilk katı değil, daha üstündeki katları da, müstakil ve daimî bir • frak olarak, gayrimenkul mülkiyetine konu olacak ve tapu-kütüğünün ayrı bir sayfasına böyleee teıseil edilebilecekti, İşte Türk Kat Mülkiyeti Kanunu tasarısı gerekçenin başında izafe olunan mahzur ve Miraçlar selbeibiyle, Medeni Kanunun 652 nci maddesinin, prensibini, değil, •sadece: son fı&rasuıdfakittahdidi kaldıracak, 4>ir binanın, arsanın mütemmim- cüzü almaksızın, yakın dik katının değil, daha üstündetei katlarının da miista’kil mülkiyete konu olabileceği esasını doymuştur. Şu -halde ,müteaawnim eüz prensibinden ayrılmayı Mtdeni Kanun, üst (inşaat) ve /kaynak haklarında (.Madde 652, 679/cümle 2 ve 752/son fıkra hükümleriyle) esasen kabul etmiş olduğundan, Türk Kat Mülkiyeti Kanunu tasarısının, katlar ve başhbaşma kullanılmaya elverişli bölümler üzerinde müstakil mülkiiyet esasını kabul etmesi, Türk Medeni Kanununun prensiplerini ihlâl veya hu prensiplerden ayrılma mahiyetini taşımaz. f) Tünk tasarısına göre Kat Mülkiyeti yalnız bir malzeme, bir eşya üzerindeki müıikiyet değil, aynı zamanda – tâbir eaiızse – bir boşluk mülkiyetidir. Kat maliki kendi katının’ ontafe duvar, ortak tesisat, tavan ve tabanı müstesna olmak üzere, diğer bütün duvar, bölme, ‘«kapı, pencere ve tesisafmm ‘müstaJkil maliki olduğu gaibi, ö katin kendine ait iç boşluğunun da malikidîir ve bu bo§- M. Meclisi (S. Sayısı: 524) ‘toktan malik sıfatiyle faydalanmakladır. Medeni Kanununtuısfun 644 neü maddesinin birinci fıkrası aynen: «Bir arza malik olmak onu kullanmakta faydalı olacak derecede altına ve üstüne malik olmayı tazammun eder», diyerek arzın üzerindeki ((boşluğu) da gayrimenkul mülkiyetinin şümullüne sokmuştur. Bu da pek tabiidir. Böyle olmasaydı 20 – 30 hattâ 40 – 50 katlı binalar yapıla masına imkân olmazdı. Menkullerde de durum böyledir. (Bir şişenin, bir kayığın maliki tabiatiyle onların içindeki boşluğun da malikidir; zira şişeden ve kayıktan faydalanmak ancak bu suretle mümkündür. Tam mânasiyle maddi nitelik taşımıyan şeyler üzerindeki mülkiyet, Medeni Ka^ nunumuizun, (hava-veya buhar tazyiki, elektrik gibd temellüke elverişli tabiî kuvvetleri menkul mülkiyetinin şümulüne sokan) 686 ncı maddesinin hükmünde dahi görülmektedir. Şu halde mülkiyet hakkını sadece mücessem eşya üzerinde kabul eden bâzı Fransız müellifle* ninin ve onların tesiri altında kalan bâzı Türk müelliflerinin, «iboşluk üzerinde mülkiyet tasav^ vur edilemez ki, ana duvarları müşterek olan katlar, müstakil mülkiyete mevzu olabilsin», tarzındaki görüşleri* Medeni Kanunumuzun kahul etmiş olduğu mülkiyet sistemi karşısında asla varit değildir. Hulâsa Türk Kat mülkiyeti tasarısı, Medeni Kanunumuzun müşterek mülkiyet hükümlerini tâdil ve mütemmim cüz hususundaki prensibini ihlâl etmiyerek bu hüküm Ve prensibe Medeni Kanunun – yukarda izah olunan müstakil ve daimî haklarla – esasen kabul etmiş olduğu istisnaya, 652 nci maddenin son fıkrası hükmünü kaldıracak mahiyette diğer bir istisna eklemiştir; Memleketimizdeki ihtiyaçlar karşısında bu suretle hareket etmek zaruridir, 2. «Tescilde arsa payı (yani mütemmim cüz prensibi) esas tutularak katlar üzerindeki hak bir müstakil mülkiyet hakkı değil, arsanın mütemmim cüzü olarak tescil edilmelidir» tarzındaki görüşün de vâridolmadığı yukarda (1) numaralı bendde verilen izahattan yeter derecede anlaşılacağı cihetle, bunun üzerinde ayrıca durmaya lüzum yoktur. Bununla beraber şu noktanın Önemle belirtilmesi gerekir ki, aı»sa payının, kat mülkiyetinde Önemli bir rolü vardır ve her kata veya bölüme ne miktar arsa payı bağlandığı gösterilmedikçe kat mülkiyeti esasen kurulamaz. Katların hepsi veya bir kısmı harabolursa, mülkiyet mevzusuz kalmayıp, sadece kat mülkiyeti sona ermekte, fakat arsanın mülkiyeti, müşterek mülkiyet esaslarına göre tapuda asıl kütüğe naklolunmaktadır. Tasarıda gerek bu hususta ve gerek katlardan yalnıü birinin veya birkaçının harabolması halinde arsa payının ne olacağına dair mufassal ve acık hükümler vardır. (Tasan madde 47). 3. Tasarıya konulan hükümlerle, bir katın Veya birkaç bolümün1 haraboİması halinde tapu idaresine derhal ihbar yapılması ve bunu yapmiyanların sorumluluğu esası kabul edilerek, Devletin mutlak mesuliyeti bu hususta kabul edilmemiştir, Hazırlanan Ön tasarıyı inceliyen eski ve yeni ilmî komisyonlara gerek 1959 tarihinde ve gerek bu defa katılan tapu mütehassıslar}, kat mülkiyetinin tescili için ayrı bir (kat mülkiyeti kütüğü) nün tesisini zaruri görmüşler, aksi takdirde, asıl kütükte müşterek mülkiyet esâsına göre, İsviçre’de olduğu gibi her kat için açılması teklif edilen sayfaların zamanla karışıklığa meydan vereceğini belirtmişlerdir. Gerçekten, tasarıda görüldüğü veçhile, kat mülkiyetinin tapuya tescili çok sağlam ve pratik bir esasa bağlanmış ve katların, kat mülkiyeti kütüğünde tescil edildiği sayfalarda, anagayrimenkulün asıl kütükteki sayfası arasında tam bir bağlantı sağlanmıştır. Kat mülkiyeti, alelade mülkiyete kıyasla, birçok özellikleri olan bir mülkiyet nev’i olduğundan, bu mülkiyetin tescili için ayrı bir kat mülkiyeti kütüğünün tesisi zaruridir. Tasarı kanunlaştıktan altı ay sonra yürürlüğe «gireceği için, bu altı ay içerisinde yeni kütüklerin bastırılıp tapu teşkilâtına dağıtılması mümkün olacaktır. 4. Müşterek bir gayrimenkulde taksimin, kat mülkiyeti tesisi ve her katın, ortak maliklerinden birine tahsisi suretiyle yapılması hususu da tasarıda meveudolan hükmün, izalei şüyu müessesesinin ruhuna aykırı ve mahzurlu olduğu hakkındaki mütalâaya gelince : ölen bir kimsenin mirasçı olarak yalnız dört oğlu varsa ve safi terekesinden az çok eşit değer* de dört evi kalmışsa, mirasçılar arasında şüyuun giderilmesi, bu evlerin değerleri – ivaz ilâvesi M. Meclisi (S. Sayısı: 524) sıiretiyle * dentiestirÜereİc DUhİarİatt ier biriniri bir mirasçıya* anlatmaya #are Veya itür^a ile” verilmesi imkânını Medeni Kanunumuz kabul etmiş bulunmaktadır. .Safi terekede dört müstakil ev kalmayıp da yalnız dört katlı bir afcartman kalmışsa, her katının aynı suretlö bir mirasçıya tahsisi çok faydalı olur. Her mirasçı, taksim sonunda kendi katma müstakil mâlik olarak sahibolduktan sonra isterse ohtt satabilir. Niçin ailenin babadan kalma apartmanının tâmâmi başlangıçta satılsın? JKaldı ki Medeni Kaitunumuz 59? – 602 nci maddelerinde, zifai gayrimenkullerin şüyuuhuıi giderilmesi hususunda da birçok tahditler koymuştur. Şu halde tasaniun, katların tahsisi suretiyle şüyuuiı giderilmesine dair hükmü de Medeni Kanun bünyesine yabanci değildir; mahzuru yok, ilakat faydası çoktur. Kaldı İri bu hüküm ancak ortak maliklerin adedi göz önünde bulundurularak katların değerlerinin denkleştirilmesi suretiyle taksimin yapılmasının mümkün olduğu naltere hasr ve tansis olunmuştur; 5. Türk tasarısı kat mülkiyetini (müstakil mülkiyet) esasinâ, İsviçre tasarısı ise (müşterek mülkiyet) esasına dayandırmıştır. Bu sebeple İsviçre tasarısında şüf’a hakkının kabulü zaruri idi. Türk tasarısında ise bunun kabulü, kanunun bünyesine, ruhuna, mânasına ve kuruluşuna aykırı olurdu. Bir kimse nasıl ki, arsa komşusunun müstakil mülkü üzerinde kanuni şüf’a hakkına sahip değilse, apartmandaki müstakil katının üstünde veya altında veya karşısındaki kat komşusunun müstakil mülkiyet mevzuu olan katı üzerinde de kanuni şüf’a hakkına sahibolamaz. Sözleşme ile şüf’a hakkı kurulması tabiatiyle her zaman mümkündür. Bu hususta kanuni bir engel yoktur. îstiyenler bu yola başvurabilirler. 6. Tasarıda (tarifler) kenar’ başlığını taşıyan ikinci madde, Kat mülkiyeti Kanununun uygulanmasında karışıklığa meydan verilmemesi için bu kanunda yer almış olan kavramların izahı bakımından hem lâzım, hem faydalıdır. 7. Kat malikleri arasındaki ihtilâflarda suin hâkimine başvurulması esası, tasarının, kat mülkiyetinin yönetimine ait bütün maddelerinde belirtildiği gibi, umumî hükümlere göre de cari bulunan bir esastır. 8. Kat maliklerinin katlarını ayıran müşterek duvarlar ekseriye — özellikle yığma inşatta —, bütün yapıyı taşıyan duvarlardandır. Bunların, mülkiyetini sadece bitişik kat maliklerine inhisar ettirerek diğer kat maliklerini bu mülkiyetin dışında bırakmak mümkün değildir. Bitişik kat malikleri veya bitişik iki katın tek maliki olan kimse, duvarı kaldırarak bütün binaya zarar verecek yetkiye sahip almamalıdır. Bu sebeple katlan ayıran duvarlarda da bütün kat maliklerinin ortak mülkiyeti tanınmıştır. Tasan aleyhinde ileri sürülen söz konusu tenkitler, yukardaki sebepler muvacehesinde kabul olunamamışsa da, prensibe dpkunmayan ve haklı görülen diğer tenkitler nazara alınmış ve tasarı gerek bu noktalardan gerekse yeniden tetkik sırasında ortaya çıkan sair hususlardan esaslı bir revizyona tâbi tutulmuştur. Aynca yeni Anayasanın, Devlet dilinin türkçeleştirilmesi hususunda atmış olduğu adım, kanun dilinin Anayasa deyimlerine uygunluğu zaruretini doğurduğu İçin, tasarı bu yönden de esaslı surette gözden geçirilmiş ve bunun dili, ilk şekline kıyasla, önemli denecek derecede sadeleştirilmiştir. Bu arada (bina) kavramı yerine (yapı) kat mülkiyetine konu olan esas bina için (anayapı), (müşterek mülkiyet) yerine (ortak mülkiyet) denilmiştir. Böylece Medenî Kanundaki (müşterek mülkiyet) ve (iştirak halinde mülkiyet) kavramlan da terim itibariyle vuzuha kavuşturulmuş olmaktadır. Bunlann her ikisi de birden ziyade kimsenin bir şey üzerindeki birlikte mülkiyetini ifade ettiğinden, her ikisine birden (birlikte mülkiyet), bunlardan (müşterek mülkiyet) e (ortak mülkiyet) ve bir şey üzerinde birden ziyade kimsenin henüz paylar ayrılmadan toplu olarak malik olmalarını ifade eden (iştirak halinde mülkiyet) e de (toplu mülkiyet) demek doğru olacaktır. Zaten arapça manalan itibariyle, (müşterek ile) (iştirak halinde) tâbirleri arasında bir fark yoktur. Halbuki bunlann ifade ettiği mefhumlar ayrı ayn olduklan cihetle Türkçede, mefhumlan belirtecek terimlerin konulması zaruridir. Bundan başka çok eskimiş bulunan (şüf’a hakkı) tabiri yerine de İsviçre ve Almanya Medenî Kanunlarında olduğu gibi (öncelikle satınalma hakkı) denilmiştir. Zira bu hak, müşterek bir maM. Mecifci (S. Sayısı: 524) İm bir hissesinin başkasına satılması halinde ortak’maliklerin o hisseyi, üçüncü şahıslara nazaran öncelikle satmalması hususundaki hakkıdır ve bu sebeple tabir, bu kavramı gayet güzel ifade ettiği halde, eskiden kalma (şüf’a) terimi bunu hiçbir suretle belirtmemekte ve kalıp halinde kalmaktadır. Yeni tasarının incelenmesinden ve eskisiyle karşılaştırılmasından anlaşılacağı gibi, gerek terimlerde ve gerek deyimlerde aşırıya kaçılmamış, Anayasanın kabul ettiği terimler dışında bir terim uydurulmamış. Meselâ tasarıda (tahsis, küllî halef, cüzi halef) gibi henüz Türkçesi bulunmamış olan tâbirler için yeni ıstılahlar konulmasına teşebbüs edilmemiş, tasarı dilinin sadeleştirilmesinde itidal ile hareket olunmuştur.

Ülkemizde başlıca yatırım aracı olarak görülen inşaat, gayri menkul alım-satım sektörünün hızlı ve kontrolsüz gelişimi sebebiyle kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin (daire, dükkan, depo vs.) kullanımı ve bu kullanımdan doğan hukuki sorunlar – bizce 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun çok genel hükümler ihtiva etmesi, değişen şartlara ve hukuki ilişkilere dair ayrıntılı ve kolaylaştırıcı hükümler ihtiva etmemesi sebepleriyle vb.- Yargıtay içtihatlarıyla aşılmaya çalışılmaktadır. Son yıllarda Kat Mülkiyeti Kanunu’nda uygulamadaki sorunları aşmak adına önemli değişiklikler yapılmışsa da bu değişikliklerin kapsamı ve içeriği bizce yeterli değildir.
Gündelik pratikte bir çok farklı ve yanlış uygulamanın yerleştiği de görülmektedir. Mesela yönetici yardımcısı şeklinde bir tanım ve sıfat Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer almamasına rağmen bir çok site/apartman yönetiminde apartman/site yönetici yardımcısı şeklinde sıfatlar ihdas edildiği sıkça görülmektedir. Yine kanunda tüm kat maliklerini bağlayıcı bir ana sözleşme olarak kabul edilen ve apartman/site yönetiminde çok önemli bir yeri olan “Yönetim Planı” pek bilinmemektedir. İtiraf edilmesi gereken şudur ki 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çok teknik ve sıkı şekil şartlarını haiz bir kanundur. Yönetici/ yönetim kurulu seçimi, Kat malikleri kurul toplantısının şekli, Genel gider borçlarının dağılımı vb. hususlarda sıkı şekil şartları mevcuttur. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yapılacak faaliyetler artık bir uzmanlık alanı haline gelmiş ve bunun doğal bir sonucu olarak alanında uzman avukatlar danışmanlığında hizmet veren apartman/site yönetim şirketleri ortaya çıkmıştır.
Gerçekten de Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan yönetim işlerinin alanında uzman avukatlar danışmanlığında takip edilmesi, mahkeme aşamasında doğabilecek sorunların önlenmesi noktasında büyük öneme sahiptir.

LEAVE A COMMENT

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir